Steuern und Gebühren Welche Kosten beim Hauskauf anfallen
Zum Preis einer Immobilie kommen noch viele weitere Kosten hinzu, die den Kauf schnell wesentlich teurer machen. Welche sind das? Und wie viel Haus kann man sich dann überhaupt noch leisten?
Wer auf Online-Portalen nach seiner Traumimmobilie stöbert - ob ganz konkret oder schlicht aus Neugier -, kann angeben, welche Preiskategorie er sich vorstellt. Das Problem dabei: In Deutschland schlägt nicht nur die der Kaufpreis einer Immobilie zu Buche, sondern auch die Kosten, die beim Kaufprozess anfallen. Und die sind nicht unerheblich. Auf den eigentlichen Preis kommt nämlich oft noch einmal bis zu zehn Prozent obendrauf. Mit welchen Kosten müssen Interessentinnen und Interessenten tatsächlich rechnen?
Bundesländer entscheiden über Höhe der Grunderwerbsteuer
Ein großer Teil der Kaufnebenkosten entsteht durch die sogenannte Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks anfällt - unabhängig davon, ob es bebaut ist oder nicht. Bemessungsgrundlage dafür ist der Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks. Das darüber eingenommene Geld fließt in die Kassen der Länder und wird zum Beispiel für den Ausbau der Infrastruktur oder Schulen genutzt.
Wie hoch die Grunderwerbsteuer konkret ist, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. So erheben Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Thüringen einen Steuersatz von 6,5 Prozent des Kaufpreises. Kostet die Immobilie 400.000 Euro, würden in NRW also allein für die Grunderwerbssteuer 26.000 Euro fällig werden. Der niedrigste Steuersatz wird in Bayern gezahlt mit nur 3,5 Prozent.
Wenn das Haus unter nahen Angehörigen verkauft wird, muss indes keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden - so zum Beispiel, wenn die Immobilie von der Großmutter an ihre Enkelin oder Enkel verkauft wird. Und auch wer das Haus vererbt bekommt, muss keine Grunderwerbssteuer zahlen. Dafür fällt aber mitunter die Erbschaftssteuer an.
Kosten für Notar - und eventuell für den Makler
Zu den Kaufnebenkosten zählen außerdem die Kosten für den Notar und für das Finanzamt. Notare sind dafür da, den Kaufvertrag zu beurkunden und rechtliche Missverständnisse zwischen Käufer und Verkäufer aus dem Weg zu räumen. Die Notarin oder der Notar kümmern sich auch um den Eigentumswechsel beim Grundbuchamt, nachdem sie die vom Finanzamt erhaltene sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten hat - also den Beleg dafür, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Die Kosten für das Grundbuchamt liegen bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Gebühren des Notars sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Insgesamt können das je nach in Anspruch genommener Leistung 0,6 bis knapp ein Prozent der Kaufkosten sein. Im Falle der 400.000-Euro-Immobilie könnten die Kosten für die Kaufformalitäten, also Notar samt Grundbuchamt, bis zu 6.000 Euro betragen. Wird ein Haus über eine Maklerin oder einen Makler gekauft, erhalten auch diese als Vermittler noch einmal eine Provision zwischen zwei und sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Bei den Nebenkosten lautet eine Faustregel, dass zum eigentlichen Kaufpreis noch einmal knapp zehn Prozent in Form von Kaufnebenkosten dazukommen. Bei einem Haus für 400.000 Euro müssen Käuferinnen und Käufer also mit rund 40.000 Euro allein an Kaufnebenkosten rechnen.
In der ersten Staffel von "Gold & Asche" der ARD-Finanzredaktion wird in sieben Folgen Schritt für Schritt das Wichtigste beim Hauskauf beleuchtet - mit Hintergründen und Expertenwissen. Zu hören in der ARD-Audiothek und überall, wo es Podcasts gibt. Die einzelnen Episoden finden Sie hier.
Folge 1: Lohnt es sich, ein Haus zu kaufen? (21. Februar)
Folge 2: Der richtige Zeitpunkt für den Hauskauf (21. Februar)
Folge 3: Wie viel Haus kann ich mir leisten? (28. Februar)
Folge 4: Worauf muss ich beim Kredit achten? (6. März)
Folge 5: Wie der Staat den Hauskauf finanziell unterstützt (13. März)
Folge 6: Alles rund um die energetische Sanierung (20. März)
Folge 7: War früher alles besser? (27. März)
Laufende Kosten
Darüber hinaus kommen auch laufende Kosten auf Eigentümerinnen und Eigentümer zu: Dazu zählen die Grundsteuer, die Kosten für die Müllentsorgung, Wasser oder Energie. Zwar fallen diese Kostenpunkte in Teilen auch für Mieterinnen und Mieter an, in der Regel sind sie bei einem Hausbesitzer aber höher.
Einer der größten und oft unterschätzten Nebenkostenfaktoren dürften die Instandhaltungskosten sein. Für diese werden von Expertinnen und Experten bestimmte jährliche Beträge veranschlagt. Sie variieren je nach Bemessungsgrundlage. Mal beziehen sich diese prognostizierten Kosten prozentual auf den Kaufpreis, mal auf das Alter und die Quadratmeterzahl. Letztendlich fallen sie an, wenn Reparaturen fürs Dach anfallen, die Fenster kaputtgehen oder Sanitäranlagen ausgetauscht werden müssen.
Die Verbraucherzentrale in Hamburg geht im Monat von 3,0 bis 3,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Neubauten für Wohngeld - also die Müllentsorgung und Verwaltungskosten - und für die Instandhaltungskosten aus. Bei Altbauten rechnet sie mit drei bis vier Euro pro Quadratmeter. Bei einem neuen Haus mit 140 Quadratmetern wären das im Jahr rund 5.880 - oder 490 Euro im Monat.
Eigene Präferenzen wichtig
Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg betont, dass es sich dabei aber nur um Faustformeln handle. "Das sind alles nur Schätzungen. Man muss im Einzelfall einfach überlegen, was bei meinem Objekt realistisch ist", sagt er im Podcast "Gold & Asche: Projekt Hauskauf" der ARD-Finanzredaktion. Zudem hingen die Instandhaltungskosten auch von den eigenen Ansprüchen ab. "Es gibt Haushalte, da steht die Küche 40 Jahre drin und in anderen Haushalten wird sie nach 15 Jahren ersetzt."
Wichtig sei bei den Gesamtkosten für eine Immobilie ein gewisser Puffer und eine nicht zu knappe Berechnung, so Nauhauser. "Selbst bei einem schlüsselfertigen Haus, das man neu bezieht, kann es ja durchaus sein, dass es teurer wird als man zunächst auf dem Plan hatte." Gerade bei älteren Objekten könne sich noch ein größerer Sanierungsaufwand herausstellen, weil etwa die Handwerker teurer geworden sind. Wie viel kann man sich also bei den hohen Anschaffungs- und den zusätzlichen laufenden Kosten also überhaupt an Immobilie leisten?
Kassensturz machen
Wer spätestens bis zum Beginn des Ruhestandes schuldenfrei sein will, zahlt seine Immobilie in der Regel 15 bis 35 Jahre lang ab. Das hängt zum einen von der Höhe des Darlehens ab und zum anderen, wie viel man schon angespart hat und im Monat tilgen kann. Um herauszufinden, wie teuer eine Immobilie sein darf, muss also erst einmal klar sein, was nach Abzug aller monatlichen Ausgaben theoretisch noch für das Darlehen verfügbar wäre.
Zu einem solchen Kassensturz müssen auf der Ausgabenliste auch die Kosten für Auto oder Haustier stehen. Gerade die Kosten für den Unterhalt eines Autos werden oft unterschätzt: Mit Reparaturen, TÜV, Reifenwechsel, Kfz-Steuern und Benzin kommt da einiges zusammen. Knapp 300 Euro fallen grob geschätzt für ein Auto im Monat an. Der exakte Betrag hängt natürlich von vielen Faktoren ab - etwa davon, ob es sich um ein neues oder altes Auto, einen Kleinwagen oder einen SUV handelt.
Es geht aber nicht nur darum, die aktuellen Ausgaben aufzuschlüsseln, sondern auch darum, die zukünftigen Aufwendungen zu schätzen. Wer plant, aufs Land zu ziehen, muss eventuell mit höheren Kosten für Bus und Bahn oder Sprit rechnen. Auch Veränderungen im Privatleben können sich auf die Haushaltskasse auswirken: Sind beispielsweise Kinder in Planung? Müssen Familienmitglieder gepflegt werden? Das geht manchmal Hand in Hand mit geringeren Einkünften, wenn ein kurzzeitiger Wechsel in Teilzeit ansteht.
20 bis 30 Prozent Eigenkapital empfohlen
Neben dem, was monatlich auf das Konto fließt, gibt es unter Umständen auch Ersparnisse, geerbtes Geld oder andere Vermögensgegenstände, die für den Kauf genutzt werden können. Dazu zählt Geld, das in Bausparverträgen, Aktien, auf Sparbüchern oder auf Konten liegt. All diese Mittel spielen eine wichtige Rolle bei der Finanzierung einer Immobilie. Denn ohne einen eigenen Anteil ist das meistens gar nicht möglich.
Expertinnen und Experten raten grundsätzlich dazu, dass das sogenannte Eigenkapital 20 bis 30 Prozent der Kaufkosten inklusive Kaufnebenkosten decken sollte. Bei einer 400.000 Euro-Immobilie plus Nebenkosten von 40.000 Euro wäre daher ein Eigenkapital zwischen 88.000 und 132.000 Euro nötig. Wer wenig oder gar keine Ersparnisse hat, zahlt für die Finanzierung mehr - oder erhält gar keinen Kredit, da die Bank das Risiko eines möglichen Ausfalls als zu hoch einschätzt.
Wie teuer das Haus letztendlich sein darf, hängt zudem von der Kreditlaufzeit, dem Kreditzins und dem Einkommen ab. Es gibt mehrere Rechner im Netz, die ermitteln, wie teuer das Darlehen auf Basis dieser Faktoren sein darf. Daneben gibt es auch einfache Faustformeln: zum Beispiel, dass die monatliche Rate nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettohaushalteinkommens betragen oder die Immobilie samt Nebenkosten nicht mehr als das Achtfache des Jahresnettoeinkommens eines Haushalts kosten sollte. Wenn eine Familie also netto zusammen 50.000 Euro im Jahr verdient, sollte die Immobilie demnach nicht mehr als 400.000 Euro kosten.